Saint-Martin est le quartier de Biarritz où l’on achète pour vivre, pas pour passer l’été. Pas de front de mer, pas de flux touristique : un secteur résidentiel dense, bien équipé, à quelques minutes du centre comme de l’aéroport. C’est aussi l’un des rares endroits de la commune où un budget raisonnable ouvre encore des surfaces correctes. Voici ce qu’il faut savoir avant d’y acheter.
Où se situe Saint-Martin et à quoi ressemble le quartier
Le quartier occupe l’est de Biarritz, en retrait du littoral, autour de l’église Saint-Martin qui lui donne son nom. Il s’étend vers Lahouze et Verdun, jusqu’aux abords d’Anglet, et se prolonge au sud vers La Négresse.
L’ambiance n’a rien de balnéaire. On y trouve des avenues plantées, de petits immeubles de trois à cinq étages, des maisons individuelles dans les rues transversales, des écoles, des commerces de proximité et une grande surface. C’est un quartier qui vit à l’année, avec des habitants qui y sont installés durablement : la part de propriétaires occupants y est nettement supérieure à la moyenne d’une ville où la résidence secondaire pèse lourd.
Les types de biens que l’on y trouve
C’est le point qui distingue le plus Saint-Martin des quartiers du front de mer : l’appartement y domine largement, dans une proportion d’environ trois biens sur quatre. La maison individuelle existe, mais elle se concentre dans les rues résidentielles en retrait des axes.
Le parc a été construit pour l’essentiel dans les années 1960 et 1970, un peu plus récemment que la moyenne biarrote. Concrètement, cela donne :
Des appartements de type T3 et T4 avec balcon, dans de petites copropriétés souvent entourées d’espaces verts, avec parking ou garage. Ce sont les biens les plus recherchés du secteur par les familles et par les acheteurs qui quittent une maison devenue trop grande.
Des studios et T2, bien représentés, qui alimentent le marché locatif à l’année.
Des maisons des années 1950 à 1970 avec jardin, dans les rues calmes. Elles partent vite quand le prix est juste, parce que l’offre de maison avec extérieur reste limitée à Biarritz.
La densité du quartier est plus élevée que la moyenne communale : on est dans un tissu urbain constitué, pas dans un lotissement pavillonnaire.
Les niveaux de prix et ce qui les fait varier
Saint-Martin se situe dans la fourchette basse à médiane de Biarritz. L’écart avec le front de mer est réel et c’est précisément ce qui fait l’intérêt du secteur : à budget égal, on y gagne de la surface, un extérieur ou un stationnement.
À l’intérieur même du quartier, trois facteurs font bouger le prix de façon sensible :
L’étage et l’exposition. Dans les immeubles des années 1960-1970, un dernier étage traversant avec balcon et vue dégagée ne se négocie pas comme un rez-de-chaussée sur rue.
L’état de la copropriété. Ravalement, ascenseur, isolation, menuiseries : sur ce parc, les travaux votés ou à venir pèsent lourd dans la discussion.
Le stationnement. Un garage ou une place privative change la valeur d’un bien dans un secteur où le stationnement de surface est tendu.
Pour situer ces écarts chiffre en main, notre guide des prix au mètre carré par quartier donne les repères à jour, quartier par quartier.
L’intérêt locatif du quartier
C’est l’un des meilleurs secteurs de Biarritz pour de la location à l’année, et c’est un point important à l’heure où la location saisonnière est de plus en plus encadrée sur la commune.
La demande y est portée par des profils stables : actifs travaillant à Biarritz, Anglet ou Bayonne, personnel hospitalier, enseignants, jeunes couples qui ne peuvent pas acheter en centre-ville. Les T2 et T3 avec stationnement sont les biens qui se relouent le plus vite.
En revanche, pour de la location saisonnière haut de gamme, le quartier n’est pas le bon choix : sans vue ni plage à pied, il ne justifie pas les tarifs de semaine qui rendent ce modèle rentable. Les arbitrages entre les deux formules sont détaillés dans notre article sur l’investissement locatif à Biarritz.
Les points de vigilance
Le bâti des années 1960-1970. C’est la caractéristique dominante du quartier. Isolation, menuiseries, réseaux et ascenseurs sont les postes à examiner avant l’offre. Les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale et le carnet d’entretien en disent plus qu’une visite.
Le stationnement. La densité est supérieure à la moyenne de la ville et le stationnement de surface s’en ressent. Un bien avec garage ou place privative se revend mieux.
Les axes passants. Deux appartements du même immeuble ne se valent pas selon qu’ils donnent sur l’avenue ou sur l’arrière. La différence s’entend sur place, à plusieurs moments de la journée.
La proximité de l’aéroport. Le quartier est à quelques minutes de la piste, ce qui est un atout de déplacement et, selon la rue et l’axe de décollage, un point à vérifier sur place.
À qui le quartier convient
Aux acheteurs d’une résidence principale qui veulent rester à Biarritz sans payer le littoral : c’est le cœur de cible du secteur. Aux familles, pour les écoles et les commerces du quotidien à pied. Aux seniors, pour le même ensemble de raisons et pour le relief doux. Aux investisseurs orientés location à l’année.
Il convient moins à qui achète pour la vue ou pour la plage à pied : pour cela, les secteurs de la Milady ou de la Négresse répondent mieux, et notre panorama des plus beaux quartiers de Biarritz où vivre complète la comparaison.
Comment aborder une recherche sur le secteur
Trois réflexes font gagner du temps sur Saint-Martin.
Décidez d’abord de votre position sur le stationnement. Garage indispensable ou non : ce seul critère élimine ou valide une bonne partie de l’offre, et il se négocie mal après coup.
Lisez la copropriété avant de tomber amoureux de l’appartement. Sur ce parc, le montant des travaux votés change le budget réel bien plus que dix mille euros de négociation sur le prix affiché.
Visitez deux fois, à deux moments différents. Un mardi en fin de journée et un samedi matin : vous aurez le bruit, la circulation et le stationnement réels.
Vous avez un bien à vendre ou à estimer sur Saint-Martin, ou vous voulez voir ce qui est disponible aujourd’hui ? Nos biens en vente sont mis à jour en continu, et notre équipe d’agence immobilière au Pays Basque connaît le secteur rue par rue.
Questions fréquentes
Où se situe le quartier Saint-Martin à Biarritz ?
À l’est de la ville, en retrait du littoral, autour de l’église Saint-Martin. Il s’étend vers Lahouze et Verdun jusqu’aux abords d’Anglet, et se prolonge au sud en direction de La Négresse.
Quel type de biens trouve-t-on à Saint-Martin ?
Majoritairement des appartements, environ trois biens sur quatre, dans de petites copropriétés des années 1960 et 1970. On y trouve aussi des maisons individuelles avec jardin, concentrées dans les rues résidentielles en retrait des axes.
Les prix sont-ils plus bas qu’au front de mer ?
Oui. Saint-Martin se situe dans la fourchette basse à médiane de Biarritz. À budget égal, on y gagne de la surface, un extérieur ou un stationnement par rapport aux quartiers littoraux.
Saint-Martin est-il un bon quartier pour investir ?
Pour de la location à l’année, oui : la demande y est portée par des actifs locaux et les T2-T3 avec stationnement se relouent vite. Pour de la location saisonnière haut de gamme, d’autres secteurs de Biarritz sont nettement plus adaptés.
Le quartier convient-il à une famille ?
Oui. Les écoles, les commerces de proximité et les équipements sportifs sont accessibles à pied, et le quartier vit à l’année, avec une forte proportion de propriétaires occupants.
Faut-il absolument un stationnement pour acheter à Saint-Martin ?
Ce n’est pas obligatoire mais c’est fortement recommandé. La densité du quartier est supérieure à la moyenne de la ville et le stationnement de surface est tendu : un bien avec garage ou place privative se revend mieux.