Biarritz, perle de la Côte Basque, continue d’attirer investisseurs, résidents et vacanciers en quête d’un cadre de vie exceptionnel. Avec ses plages, son dynamisme économique et son attractivité touristique, la ville reste un marché immobilier très convoité. Mais quelles sont les tendances à prévoir pour 2025 ? Évolution des prix, typologies de biens les plus recherchés, impact des nouvelles réglementations… Décryptage du marché immobilier biarrot pour les mois à venir.
1. Un marché immobilier toujours prisé, mais en mutation
Biarritz a connu ces dernières années une hausse fulgurante des prix immobiliers, portée par une demande en constante augmentation. Cette flambée a été alimentée par plusieurs facteurs :
✅ L’attrait de Biarritz en tant que station balnéaire prisée, attirant les acheteurs en quête de résidence secondaire.
✅ Le télétravail, qui a favorisé l’installation de nombreux actifs souhaitant concilier qualité de vie et emploi à distance.
✅ La rareté des biens disponibles, accentuant la tension sur le marché et provoquant une hausse significative des prix.
Alors que nous entrons en 2025, les perspectives semblent indiquer une stabilisation progressive des prix, bien que certaines disparités persistent selon les quartiers et les types de biens.
Stabilisation après une hausse fulgurante
Depuis plusieurs années, le prix au m² à Biarritz a connu une envolée impressionnante, atteignant parfois des niveaux records, notamment sur les biens de luxe et les propriétés en bord de mer. Cependant, cette tendance pourrait ralentir en 2025, sous l’effet de plusieurs facteurs :
📉 Une accessibilité de plus en plus difficile : Avec des prix devenus prohibitifs pour une grande partie des acheteurs, certains investisseurs se tournent vers des communes voisines comme Anglet ou Bidart, provoquant une baisse du rythme des transactions à Biarritz.
🏦 La hausse des taux d’intérêt : Depuis 2023, l’augmentation des taux d’emprunt a freiné une partie des acheteurs, rendant l’accès à la propriété plus coûteux. Cela a entraîné un ralentissement des ventes et une légère stabilisation des prix.
🏗️ Des projets d’urbanisme plus stricts : La ville de Biarritz met en place des réglementations visant à limiter l’artificialisation des sols et à mieux encadrer les nouvelles constructions, réduisant ainsi les possibilités d’extension du marché immobilier.
💰 Une offre plus équilibrée : Les propriétaires qui avaient retardé la vente de leur bien dans l’attente d’une montée des prix pourraient désormais les remettre sur le marché, contribuant à une légère détente des prix dans certains segments.
Des écarts marqués selon les quartiers
Si la tendance générale est à une stabilisation, tous les quartiers de Biarritz ne suivent pas la même dynamique.
🏙 Les quartiers les plus prisés restent inaccessibles
Les secteurs les plus recherchés, comme le centre-ville, Beaurivage et La Milady, conservent des prix élevés. La proximité avec la mer, les commerces et l’ambiance de village typique de ces quartiers continuent d’attirer une clientèle aisée, notamment des acheteurs étrangers et des Parisiens en quête d’une résidence secondaire.
- Centre-ville et Beaurivage : Ces quartiers restent très prisés, avec des biens atteignant plus de 10 000 €/m², en raison de leur proximité avec les plages et des commodités offertes.
- La Milady : Ce secteur, situé au sud de la ville, avec ses villas de standing et son accès direct à l’océan, demeure une valeur sûre pour l’immobilier haut de gamme.
🏡 Des opportunités à saisir dans les quartiers périphériques
En revanche, certains quartiers plus éloignés du front de mer pourraient offrir des prix plus accessibles en 2025, notamment La Négresse et Iraty.
- La Négresse : Ce quartier, longtemps moins prisé, attire désormais les jeunes actifs et les familles grâce à son environnement calme et ses prix encore abordables. Avec l’amélioration des infrastructures et des transports, il devient un secteur à surveiller.
- Iraty : En plein développement, ce quartier mêlant logements résidentiels et activités économiques propose des biens neufs à des prix inférieurs à ceux du centre-ville, représentant une option intéressante pour les primo-accédants.
🚀 Les perspectives à retenir :
✔️ Les prix devraient se maintenir dans les quartiers les plus prisés.
✔️ Certains secteurs moins centraux pourraient connaître un léger ajustement.
✔️ Le marché du luxe reste dynamique, mais pourrait ralentir sous l’effet des taux d’intérêt élevés.
Une demande toujours forte pour les petites surfaces
Le marché immobilier biarrot est caractérisé par une forte demande pour les petites surfaces, en particulier les studios et appartements T2/T3.
📊 Pourquoi ces biens restent-ils en tête des recherches ?
- 💼 Une demande locative élevée : Ces surfaces sont idéales pour la location longue durée ou saisonnière, garantissant un bon rendement aux investisseurs.
- 💰 Un prix d’achat plus accessible : Avec des prix au m² élevés à Biarritz, les petites surfaces sont plus abordables et plus faciles à financer.
- 🏡 Des résidences secondaires privilégiant le compact et fonctionnel : De nombreux acquéreurs de résidences secondaires privilégient des appartements bien situés, offrant un pied-à-terre agréable sans nécessiter un gros entretien.
🔍 Évolution du marché des petites surfaces en 2025
- Les studios et T2 bien placés resteront très demandés, en raison de leur rentabilité locative.
- Les investisseurs chercheront des biens déjà rénovés, prêts à être loués, pour éviter les contraintes des nouvelles normes énergétiques.
- La concurrence sur ces biens pourrait maintenir des prix élevés, malgré un marché global en stabilisation.
2. L’essor de l’immobilier durable et des rénovations énergétiques
L’année 2025 sera marquée par une transformation des attentes des acheteurs, avec une sensibilité accrue aux critères environnementaux et énergétiques.
Les nouvelles exigences en matière de performance énergétique
Les nouvelles normes imposées par la loi Climat et Résilience poussent les propriétaires à entreprendre des rénovations énergétiques, notamment pour les passoires thermiques (logements classés F ou G). À Biarritz, où le marché est composé de nombreux biens anciens, cette transition pourrait impacter les ventes et entraîner des négociations sur les prix des biens mal isolés.
Les tendances à suivre :
✅ L’attrait pour les logements rénovés avec une bonne isolation et des équipements économes en énergie (chauffage, fenêtres à double vitrage, panneaux solaires).
✅ L’essor des maisons et appartements labellisés BBC (Bâtiment Basse Consommation).
✅ Une valorisation des biens neufs et récents intégrant des solutions écoresponsables.
3. Location saisonnière vs résidence principale : quelles perspectives ?
Biarritz étant une destination touristique prisée, la location saisonnière continue de représenter une part importante du marché immobilier. Cependant, les réglementations se durcissent pour encadrer la multiplication des locations Airbnb et préserver l’offre de logements pour les résidents à l’année.
📌 Ce qu’il faut savoir en 2025 :
- Restrictions accrues sur la location meublée de courte durée : De nouvelles réglementations locales pourraient limiter encore davantage les autorisations de location touristique, incitant certains investisseurs à réorienter leur bien vers la location longue durée.
- Une hausse des rendements locatifs pour les locations à l’année : Face à la demande croissante de logements accessibles pour les habitants, les loyers des locations longue durée restent en augmentation.
- Des quartiers plus prisés pour la location saisonnière : Le centre-ville, la Côte des Basques et Beaurivage restent des secteurs de choix pour les investisseurs cherchant un bon taux d’occupation touristique.
4. Opportunités pour les investisseurs en 2025
Si le marché immobilier biarrot reste tendu, certaines opportunités se dessinent pour les acheteurs et investisseurs.
🏡 Les biens à privilégier :
- Les appartements bien situés et rénovés, qui garantissent une forte demande locative.
- Les maisons avec extérieur, toujours très recherchées par les familles et les acquéreurs en quête de confort post-COVID.
- Les logements à rénover, qui peuvent offrir des opportunités intéressantes à condition d’être améliorés sur le plan énergétique.
📈 Stratégies d’investissement à envisager :
- Investir dans la location longue durée, avec une rentabilité plus stable et moins exposée aux contraintes réglementaires.
- Se positionner sur les programmes neufs, répondant aux nouvelles normes énergétiques et bénéficiant d’avantages fiscaux.
- Miser sur les résidences principales pour anticiper les changements réglementaires limitant la location saisonnière.
Conclusion : À quoi s’attendre en 2025 pour l’immobilier à Biarritz ?
En 2025, le marché immobilier à Biarritz reste dynamique mais évolue avec de nouvelles tendances à prendre en compte :
🔹 Une stabilisation des prix, bien que les quartiers prisés restent chers.
🔹 Un intérêt croissant pour les biens énergétiquement performants, en raison des réglementations et des attentes des acheteurs.
🔹 Un encadrement plus strict des locations saisonnières, poussant les investisseurs à privilégier d’autres stratégies.
Que vous soyez acheteur, vendeur ou investisseur, il est essentiel d’anticiper ces évolutions pour réussir votre projet immobilier à Biarritz en 2025. Faites appel à des experts locaux comme Globe Immobilier pour vous accompagner dans votre démarche et optimiser vos choix immobiliers !
