Située entre océan et montagnes, Biarritz attire chaque année de nombreux acheteurs grâce à son cadre de vie exceptionnel, son climat tempéré et son attractivité touristique. En 2025, le marché immobilier biarrot reste dynamique mais complexe. Voici tout ce qu’il faut savoir avant d’investir dans cette ville prisée de la Côte basque.
Un marché tendu où la réactivité est essentielle
La demande reste forte en 2025, portée par des acheteurs venus de toute la France, mais aussi de l’étranger, attirés par le cadre de vie, la mer et la rentabilité locative. Les appartements avec vue sur l’océan, les maisons de ville avec jardin et les biens situés à quelques pas de la plage ou des commerces du centre sont particulièrement recherchés. Ce sont des biens rares et prisés qui suscitent une forte concurrence.
L’offre reste, quant à elle, limitée, notamment dans les quartiers historiques comme Saint-Charles, le centre-ville, Beaurivage ou le quartier Impératrice, où l’ancien conserve une forte valeur patrimoniale. De nombreux biens se transmettent hors du marché ou sont vendus en off-market via des agences locales, ce qui complique encore la recherche.
Les biens de qualité partent souvent en quelques jours, parfois en quelques heures. Il est donc indispensable d’avoir un dossier complet et prêt à l’emploi : budget validé, prêt pré-approuvé, disponibilité rapide pour les visites, et capacité à se positionner sans délai. Cette réactivité peut faire la différence entre un achat réussi et une opportunité manquée.
Quel budget prévoir pour acheter à Biarritz en 2025 ?
Les prix restent élevés comparés à la moyenne nationale, reflet du fort attrait de Biarritz et de la rareté de l’offre. Après plusieurs années de hausse marquée, on observe depuis 2024 une tendance à la stabilisation des prix, bien que ceux-ci restent soutenus par une demande constante.
En 2025, les estimations moyennes sont les suivantes :
- Appartement ancien : entre 6 500 et 10 000 €/m², avec des écarts importants selon la vue, la proximité de la plage ou du centre-ville, et l’état général du bien (rénové ou à rénover).
- Maison : entre 8 000 et 12 000 €/m² dans les quartiers les plus recherchés, notamment autour de l’Impératrice, Saint-Charles ou Beaurivage. Une maison avec jardin proche de la mer peut dépasser ces fourchettes.
- Studio en centre-ville : comptez un budget de départ autour de 220 000 €, particulièrement pour les biens destinés à la location saisonnière.
- Villa avec vue mer ou accès plage : les prix s’envolent facilement au-delà de 1,5 million d’euros, certaines propriétés exceptionnelles atteignant 3 à 5 millions.
Pour les acheteurs à la recherche d’un bien à un prix plus accessible, les quartiers de Lahouze, Aguilera ou Saint-Martin offrent encore des opportunités, notamment sur des biens à rénover ou des copropriétés plus anciennes. Ces secteurs, bien desservis et à l’écart de l’hyper-centre, permettent de concilier budget et potentiel de valorisation à moyen terme.
Quels sont les quartiers à privilégier ?
- Saint-Charles / Impératrice
Ce secteur très prisé séduit par son charme architectural, ses immeubles bourgeois, ses rues arborées et sa proximité immédiate de la Grande Plage. C’est l’un des quartiers les plus recherchés de Biarritz, idéal pour une résidence principale haut de gamme ou une résidence secondaire de standing. Les prix y sont parmi les plus élevés de la ville. - Centre-ville / Les Halles
Au cœur de la vie biarrote, ce quartier dynamique permet de tout faire à pied : plage, commerces, restaurants, écoles. Très apprécié pour un investissement locatif saisonnier, il offre un fort rendement grâce à une demande constante des vacanciers. Attention, l’offre y est très limitée et les biens partent vite. - Beaurivage / Côte des Basques
Perché sur les hauteurs avec vue panoramique sur l’océan, ce quartier offre un cadre de vie unique. Il mêle style basque typique et ambiance surf. Très recherché par les amateurs de caractère et de vue mer, il combine authenticité et attractivité touristique. Les prix y sont élevés, mais la demande reste soutenue. - Milady / Aguilera
Ces quartiers résidentiels, plus calmes et verdoyants, séduisent les familles et les acheteurs en quête de tranquillité. On y trouve des maisons avec jardin, des immeubles récents ou rénovés, souvent à des prix plus abordables qu’en centre-ville. Un bon compromis entre cadre de vie et accessibilité. - Saint-Martin / Lahouze
Ces secteurs périphériques offrent encore des opportunités à des prix plus modérés. On y trouve des appartements anciens, parfois à rénover, ainsi que quelques maisons accessibles pour les budgets serrés. C’est une zone intéressante pour un premier achat ou pour un projet de rénovation avec potentiel de plus-value.
Acheter pour y vivre ou investir ?
Biarritz est à la fois une ville résidentielle et touristique. Vous pouvez y acheter pour :
- Y vivre à l’année : en maison ou appartement selon votre style de vie
- Y passer vos vacances : en résidence secondaire
- Mettre en location saisonnière : forte demande, surtout entre avril et octobre
- Louer à l’année : peu d’offre, loyers relativement hauts
L’achat peut ainsi combiner plaisir et rentabilité, à condition de bien connaître les contraintes de la location saisonnière (autorisations, fiscalité, gestion).
Les étapes clés pour acheter à Biarritz
Acheter à Biarritz : Résidence principale, secondaire ou investissement ?
Biarritz offre un marché immobilier mixte, à la fois résidentiel et touristique, ce qui ouvre plusieurs possibilités selon votre projet d’achat :
• Y vivre à l’année
De nombreux acquéreurs choisissent Biarritz comme lieu de résidence principale, séduits par la qualité de vie, la proximité de la mer, les écoles et les infrastructures. Vous pouvez opter pour un appartement en centre-ville si vous recherchez la vie « tout à pied », ou une maison avec jardin dans des quartiers plus calmes comme Aguilera ou Milady.
• Y passer vos vacances
La ville est également très prisée comme destination de villégiature. Acheter une résidence secondaire permet de profiter d’un pied-à-terre à la mer, tout en valorisant son patrimoine. Attention toutefois à bien prendre en compte les frais annexes et l’entretien à distance si vous n’y résidez pas toute l’année.
• Mettre en location saisonnière
Avec un afflux touristique constant entre avril et octobre, la location courte durée est très rentable à Biarritz. Un studio bien situé ou un T2 proche de la plage peut se louer facilement à la semaine, voire à la nuitée. Néanmoins, il faut anticiper les contraintes liées à la location saisonnière : autorisation de la mairie, déclaration meublée de tourisme, fiscalité spécifique, gestion locative, etc.
• Louer à l’année
La location longue durée est également une option pertinente : l’offre est limitée, la demande reste élevée, et les loyers sont relativement stables. C’est une formule adaptée si vous souhaitez un revenu régulier sans les aléas du saisonnier.
En résumé, acheter à Biarritz peut allier plaisir personnel et rendement locatif, à condition de bien définir votre stratégie en amont et de vous entourer d’une agence locale pour éviter les pièges administratifs et juridiques.
Pourquoi passer par une agence immobilière à Biarritz ?
Le marché local exige une excellente connaissance des réalités du terrain. Une agence immobilière implantée à Biarritz peut vous apporter :
- Un accès à des biens avant publication en ligne
- Des conseils sur les prix réels et la valeur à long terme
- Un accompagnement administratif et juridique
- Une relation de confiance avec les vendeurs locaux
Conclusion
Acheter un bien immobilier à Biarritz en 2025 est un projet sérieux qui peut s’avérer très pertinent, que ce soit pour y vivre ou investir. Avec un budget bien défini, un bon accompagnement local et une stratégie claire, il est possible de réaliser une acquisition durable et sereine sur ce marché porteur.
